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共享辦公押寶未來模式與盈利是關鍵

2019年10月17日 07:43  新京報  

美國第二大獨角獸、共享辦公鼻祖WeWork上市遭遇波折,再次將“表面風光”的共享辦公行業拉回到現實中。

乘著共享經濟的東風,國內的共享辦公行業在2017年前經歷了一段高光時刻。進入2018年后,行業開始調整,共享辦公企業進入并購重組階段。在這期間,資金與經營問題一直籠罩在行業上空。今年初,國內幾家共享辦公企業相繼調整管理層,陸續有玩家傳出上市計劃,行業似乎看到了方向。

但隨著WeWork撤回招股書延遲上市,共享辦公行業再次陷入焦慮與質疑聲中。業績虧損、模式單一成為外界的關注焦點,如今“泡沫”逐漸被擠出的共享辦公行業還有故事可講嗎?共享辦公行業未來如何調整?移動辦公能否成為趨勢?

上市潮?氪空間做好“隨時上市準備”

8月中旬,WeWork向美國證券交易委員會(SEC)提交了招股書,計劃籌資10億美元。這個消息給已平靜多時的共享辦公行業打了一劑興奮劑。然而,一盆冷水很快潑下來。當地時間9月30日,WeWork發聲明稱,將撤回招股說明書,推遲IPO計劃。

WeWork為何要撤回招股書?10月15日,熟悉WeWork的業內人士薇薇(化名)告訴新京報記者,觸發該事件的原因有多方面,首先是目前全球經濟環境的問題;其次,美國一二級市場對科技股,特別是獨角獸公司的支持度在下降;第三,可能是投資者對于WeWork公司模式的憂慮,包括它是不是成功的商業模式。

有消息稱,目前WeWork全球不增加新項目,中國區所有項目全部暫停,亞太區管理層也將調整。對此,薇薇說,“目前WeWork中國的會員正常辦公,一些項目正常運行。不過,若與去年的發展速度相比,今年肯定會有所調整。”

今年以來,不少共享辦公企業都放出了上市計劃。年初就有消息稱,優客工場欲今年在納斯達克上市,估值有望達30億美元。當時優客工場表示,不予置評。但有知情人士向新京報記者表示,“(優客工場)是在準備上市的,但是時間和地點還沒有明確。”

國內另一家知名共享辦公企業——氪空間的創始人兼董事長劉成城向新京報記者表示,“因為WeWork是行業扛旗玩家,如果它上市進展順利的話,對行業可能是一件很好的事情。但目前老大哥走得不太好,優客工場應該壓力不小。現在這個時候,行業講故事的機會沒有了。”

劉成城認為,上市有兩種情況,一種是企業估值確實比較高了,雖然可能還在虧損,但講的是一個未來還能倍數增長的故事。它需要繼續融資,以更廣闊的未來前景做支撐,否則投資人肯定不會繼續投資。“我理解WeWork和優客工場可能屬于這一類情況。”

“另外一種是比較穩健的做法,用營收利潤上市,相對來講故事的成分要少一點,當然這個營收利潤未來也得增長。”劉成城表示,“如果市場特別好,我認為企業都希望用第一種方式,但在目前市場情況下,我們要做好第二種準備。”

國慶前夕,36氪媒體業務向美國證券交易委員會提交招股說明書,那么氪空間是否有上市時間表?劉成城告訴新京報記者,“我們要做好隨時可以啟動上市的準備。”

盈利難題:擴張將虧損,不擴張丟市場

提交招股書后的短短一個半月里,業績虧損的WeWork經歷了投資者對公司估值,以及管理層生活作風的質疑。上市前,公司估值為420億-470億美元,然而公司巨虧現狀,以及一系列負面消息,導致WeWork估值已在百億美元徘徊。

2019年上半年,WeWork收入約為15億美元,去年同期為7.6億美元;凈虧損達9億美元,去年同期為7.2億美元。2019年上半年,WeWork的總支出約為29億美元,其中租金成本超過12億美元,去年同期為6億美元;報告期內,WeWork的代理費用、人員管理費用等也在持續上漲。

業內人士向新京報記者表示,WeWork前期融資時,利潤情況還是不錯,后來為保證融到錢,擴張速度有點過猛,導致利潤銳減甚至虧損。薇薇告訴記者,“前期的擴張是行業形勢所迫,如果不去擴張覆蓋,那塊區域就是對手的了,這也是行業玩家面臨的現狀。”

互聯網觀察家丁道師認為,共享辦公本身盈利是沒有問題的,哪怕撇開“共享”這兩個字,就叫辦公室出租,也不難盈利。只是過去幾年行業快速擴張無序發展,導致不停燒錢,沒有盈利。

共享辦公企業要擴張,就要面對房租上漲、前期投入多、投資回報周期長、空置率高等問題。“最開始我們的好幾個項目都是從二房東手里拿的房,其實利潤空間就已經很小了。”思微共享辦公創始人端木楊曾對媒體表示,臨近租約到期或者是中途的時候,房東不愿意降價,甚至還會漲價,“這樣的話這個賬就算不過來了。”

對租金更敏感的是共享辦公的用戶。“今年重新選擇了辦公室,但租的是寫字樓,更便宜些。”共享辦公用戶詩詩(化名)算了一筆賬,在寫字樓租的一間房,平均每月比共享空間至少便宜2000元,一年就省下兩萬多。

因為初創公司人員不穩定,一年前,詩詩搬到了氪空間,“我們在這里有過三個工位。剛開始是比較小的五人間,兩周后我們換到七人間,又過了兩周,搬到一個能容納十個人的比較大的單間。”如今創業團隊不斷擴容,公司搬出了共享辦公。

“回報周期在三四年左右,市場上很多家也在做一些調整,包括我們也關了一些,關掉的肯定是回報周期比較長的。”劉成城說,“現在整個行業客戶都流向低成本區域,氪空間的出租率還可以,今年算比較平穩,雖然增長不是特別明顯,但也沒怎么下滑”。

共享辦公應該采用什么樣的盈利模式?劉成城認為,共享辦公的模式看大家自己的經營能力,這個模式也沒那么復雜,也不是什么高科技。所以要看經營能力和銷售能力,氪空間可能在資源方面有一定的優勢。

劉成城說,“截至這個月(10月份),我們已實現盈利,明年全年利潤應該過億元。”

巨頭時代:經營和盈利能力是關鍵

創辦于2010年的WeWork是共享辦公行業的先行者。2014年,SOHO中國董事長潘石屹在美國參觀了WeWork之后,決定把共享辦公概念引入中國,隨后推出了SOHO 3Q。此后,優客工場、氪空間等國內企業相繼問世。

進入2018年后,共享辦公迎來了洗牌潮。優客工場當時就認為,行業已進入了“整合階段”,共享辦公進入“巨頭”時代。此后優客工場加快了并購速度,當年完成了對洪泰創新空間、無界空間、Workingdom的并購,以及同愛特眾創、方糖小鎮簽署并購文件。

同一年,WeWork宣布25億元合并裸心社,而裸心社也曾宣布收購Raise樂活辦公空間;WeWork還收購了澳大利亞高端辦公空間品牌Gravity七成股份,并曾洽購新加坡聯合辦公品牌justCo。

此前,一位業內人士告訴新京報記者,“大家說共享辦公領域泡沫很大是因為項目過多,一些缺乏運營能力的小企業難以整合資源。”

“今年行業環境發生變化,整個行業進行策略快速轉彎。我們算是比較早一點的,前面遇到了點困難,轉得比較早一點。”劉成城表示,頭部玩家包括氪空間、WeWork中國和優客工場,今年業務會好于其他玩家。其他玩家規模越小、獲客越難,融資也不容易,日子比較難過。

“從投資角度看,如果以賺錢效應來排隊,共享辦公肯定是往后排的。畢竟這些企業不上市是沒出路的。未來盈利會慢慢減少,只有頭部共享辦公企業才可以存活。”一位投資人向新京報記者表示。

丁道師認為,今年以來,共享辦公領域發展呈現兩極分化的態勢,一些知名度不高、規模小的企業空置率高,知名度高的幾家,包括氪空間、優客工場相對好一些。

2018年底至今,共享辦公行業形勢還在發生變化,包括WeWork、氪空間、優客工場等頭部玩家都進行了管理層和運營模式的調整。今年初,WeWork宣布更名為The We Company,未來包含三個不同的業務線:WeWork(工作)、WeLive(居住)和WeGrow(教育)。

今年4月,優客工場獲龍熙地產2億元戰略投資,其還提出了涵蓋智慧戰略、流量戰略和空間戰略的全新“吸引力”戰略,助力其向“樓宇的管理者與服務者”轉型。5月,氪空間完成10億元融資,確立了打造“全周期企業辦公服務商”的新戰略,將完成從“聯合辦公”到“綜合辦公服務+新型資產管理”的業務模式升級。

劉成城認為,“未來最重要就是經營能力,以及盈利能力。”

“由于當前的經濟環境因素,國內的共享辦公整體收縮,但共享辦公這個趨勢是不可阻擋的,隨著5G到來,移動辦公將是未來趨勢,當然目前這個觀念也需要不斷培養與普及。”薇薇向新京報記者表示。

新京報記者 陳維城

編 輯:值班記者
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